점점 까다로워지는 은행 대출 새로운 대출 규제 적용 DSR!!

사진 출처 : 핀터레스트

 

안녕하세요. 오늘은 점점 까다로워 지는 가운데 새로운 은행 대출 규제에 대해 알아보기 위해 포스팅을 해보았습니다. 대출자의 소득으로 감당 할 수 있을 만큼만 돈을 빌려주는 제도 인데요. 주택담보대출, 마이너스 통장, 신용대출, 자동차 할부금, 카드론 등 모든 부채의 연간 원리금 상환액을 더한 뒤, 연소득과 비교하여 대출 한도를 정하는 제도라고 합니다. 그럼 까다로워진 대출 규제에 대해 하나한 세세히 알아보도록 하겠습니다.

 

DSR • Debt Service Ratio(총체적상환능력심사제)

은행이 개인의 대출금액을 정할 때 원리금 상환 능력을 철저히 반영하도록 한 제도. 주택대출뿐 아니라 신용대출 • 마이너스 통장 • 자동차 할부금융 • 카드론 등 모는 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠서 비율을 산출한 다음, 이 비율이 입정 수준을 넘지 못하도록 대출금액을 제한한다.

 

LTV(담보인정비율), 신(新)DTI(총부채상환비율)에 이어 더 강력한 대출 규제가도입되는 만큼, 은행에서 돈을 빌리기가 한층 더 어려워질 전망이라도 합니다. 금융 당국은 일단 은행들로 하여금 3월 26일부터 자체 기준을 만들어 DSR을 적용하게 한 다음, 10월부터는 전 은행에 일괄 적용되는 DSR 기준을 제정해 본격적으로 시행해 나갈 방침이라고 합니다.

 

1. DSR 비율 높으면 대출 거절당할 수도 있다.

앞으로 대출을 원한다면 자신의 DSR과 신용등급을 파악하고, 은행별 유불리를 계산해봐야 합니다. 신한 • 우리 • KB국민 • KEB하나 • NH농협 등 5대 은행 대부분은 신용대출 DSR 150% 넘는 차주에 대해 대출 심사를 엄격히 진행하거나 거부한다는 방침인데요. 담보 대출은 DSR이 100%를 넘으면 ‘허들’이 생기기 시작하고, 200%를 넘으면 사실상 대출이 어렵다고 합니다. 은행마다 기준으로 삼는 DSR 비율과 신용등급은 조금씩 다르다고 하네요. 신DTI의 ‘사각지대’였던 신용대출이 많은 차주는 DSR 도입으로 대출 한도가 줄어들 가능성이 크다고 합니다. 또 LTV • DTI 등으로 부족한 주택 담보대출 한도를 상가 대출 등을 받아 벌충하는 ‘우회로’도 막히게 된다고 하네요. 예를 들어 상가담보대출 3억 원(10년 상환 • 연 5%), 카드론 1000만 원(3년 상환 • 연 8%)이 있는무주택자 A씨(연봉 5865만 원)가 조정대상지역이 아닌 수도권에 아파트를 사기 위해 주택담보대출(20년 상환 • 연 3.5%)을 받을 경우 예를 들어 보겠습니다. 신DTI 기준으로 무주택자 A씨는 2억7800만 원까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 하지만 DSR 비율은 104%로 100%를 넘게 됩니다. DSR 비율을 100%로 맞추면 A 씨의 한도는 2억4000만 원으로 줄어듭니다.

 

2. 마이너스 통장 '10년 상환’ 간주해 계산한다.

DSR은 신DTI와 소득 산정 방식은 같지만, 부채 산정 방식은 더 포괄적입니다. 신DTI는 부채를 산정할 때 주택담보대출 원리금 상환액은 반영하지만, 기타 대출 등의 원금 상환 부담은 고려하지 않는다고 하네요. 예를 들어 신DTI는 부채 총액 계산 때 마이너스 통장에 대해선 ‘연 이자’만 반영하지만, DSR은 10년 분할 상환 조건으로 계산된 ‘원리금 상환액’을 부채로 잡는다고 합니다. 직장인 B씨가 연 4%로 마이너스 통장 5000만 원을 쓴다면 신DTI에서는 연 이자 200만 원(=5000만 원 X4%)만 부채로 잡습니다. 하지만 DSR은 마이너스 통장을 10년 동안 나눠 갚는다고 보고 원리금을 계산하기 때문에 부채가700만 원 (=(5000만 원+10)+200만 원)으로 잡힙니다. 반면 전세대출의 경우엔 전세 기간 만료 후 원금을 돌려받는 것을 고려해 이자 부담액만 합산한다고 합니다.
또 서민 • 실수요자의 부담을 줄이기 위해 서민 금융상품, 소액 신용대출, 취약 차주 채무조정상품 등은 DSR 산출 대상에서 제외한다고 하네요.

 

3. 자영업자 • 부동산 임대업자 신규 대출 어려워진다.

부동산 임대업자는 새로 대출받을 때 임대업 이자상환비율(RTI)이 적용된다고 합니다. RTI는 연간 임대소득을 대출 이자 비용으로 나눈 것인데요. RTI가150%(주택임 대업은 125%) 이상이어야 신규 대출이 가능하다고 합니다. 6억 원짜리 주택으로 연 임대소득 1200만 원(보증금 1억 원)을 올리는 주택임대사업자의 경우 예전에는 6억 원에 담보인정비율(약75%)을 곱한 4억5000만 원에서 보증금 1억 원을 뺀 3억5000만 원까지 빌릴 수 있었습니다. 하지만 RTI가 적용되면 최대 대출 한도는 약7000만 원 줄어 듭니다. 연 임대소득 1200만 원이 대출 이자의 125%를 넘어야 하기 때문에 대출자가 내는 이자는 960만 원이 한도가 됩니다. 금리가 연 3.5% 면 대출 금액은 2억7429만 원(=960만 원 ÷3.5%)이 됩니다.

 

지금까지 까다로워진 대출 규제와 실제 적용되는 예를 들어 알아 보았습니다. 나라에서 각종 대출 규제가 속속들이 나오고 있습니다. 나라에서 이러한 규제를 내리는 이유는 무엇일까요? 금리가 올라갈 조짐은 아닌지.... 미국도 근로 임금 안정화 실업률 4%(실질적으로 실업자가 거의 없는 상태라고 봐도 과언이 아니라네요) 안착, 물가도 오르지 않은 정말 살기 좋은 상태 골디락스 상태라고 합니다. 실질적으로 금리를 올려야 하는 상황으로 제 개인적으로 생각이 드는데요. 그에 따라 우리나라도 마치 순응 하는 듯 합니다. 저의 짧은 견해였습니다만.^^ 한번 생각해 보았습니다. 앞으로도 경제 관련 도움 되는 포스팅으로 찾아 뵙겠습니다.^^