신DTI 규제...청년 · 신혼부부 오히려 두둑하게 대출!

다주택자 대출을 조이는 신DTI 규제

가 1월 13일부터 시행되었습니다. 집을 갖고 있는 사람이 빚을 내서 또 집을 사는 것을 막는 '대출 조이기'입니다. 다주택자의 주택 추가 매입을 막아야 가계 부채와 집값 상승도 잡을 수 있다고 보기 때문이라고 하네요. 하지만 부동산 경기 급랭을 막기 위해 예외 조항을 두고 있다고 하니 한번 알아 봅시다.

Q 신DTI는 무엇인가요?

DTI는 연간 갚을 대출 원리금을 연 소득으로 나눈 것입니다. 현재 DTI한도가 40%인 서울의 경우 연소득 5000만원이라면 연간 원리금이 2000만원을 넘으면 안된다고 합니다. 과거에 DTI는 주택담보 대출이 있는 사람이 집을 더 사면 주택담보 대출을 또 받을 때 기존 대출은 이자만 DTI를 신청할 때 반영 했다고 합니다. 하지만 신DTI는 기존 대출이자는 물론 원금까지도 따져 계산 합니다. 또 대출 두 건의 원리금 합계가 소득의 30%(서울)를 넘지 못하게 막는다고 합니다. 그럼 빚을 내 집 한채를 더 사기 어려워 지겠네요.

Q 대출 가능 액수가 얼마나 줄어드나요?

2억원짜리 주택담보 대출(연3% 금리에 만기 20년)을 안고 있는 직장인(연봉6000만원)를 가정 해보겠습니다. 과거엔 이자 600만원만 DTI에 반영 되었습니다. 하지만 지금은 한 채 더 사려고 할 때 기존 대출의 원리금(1332만원)이 모두 반영 된다고 합니다. 또 추가 대출은 만기가 최대 15년으로 제한됩니다. 만기를 늘려 대출액을 불리는 것을 막기위해 이러한 조치를 취한듯 하네요. 예전엔 추가로 집을 살때 1억 8000만원까지 대출이 가능했지만, 신DTI 적용 후엔 5500만원만 빌릴 수 있다고 합니다.

Q 예외 조항은 없나요?

일시적으로 주택 대출이 2건이 될 때 예외를 둔다고 합니다. 기존 주택 대출을 받은 집을 즉시 처분하면, 두번째 주택 대출을 받을 때 기존 대출에 대해 예전처럼 이자만 따져 DTI를 산정 한다고 합니다. 단, 기존 집을 판다는 계약서를 은행에 보여줘야 합니다. 또 새집을 사려고 추가 대출을 받으면서 기존 대출이 걸린 집을 2년 안에 처분하겠다고 약속하면, 두번째 대출에 대해 15년 만기 제한을 적용하지 않고 30년까지 대출기간을 반영할 수 있다고 합니다. 신DTI 이전에 주택 대출을 받은 사람이 만기에 대출을 연장할 때 기존 대출액을 늘리지 않고 은행도 바꾸지 않는다면 조건 변경 없이 그대로 연장이 가능하다고 합니다. 다주택자도 복수의 주택 대출을 그대로 연장할 수 있다고 합니다.

Q 대출 금액을 늘릴 방법은 없나요?

두 번째 주택담보 대출의 차주를 누구로 하느냐에 따라 대출 가능금액이 조금 달라질 수 있다고 합니다. 두 번째 주택담보 대출의 만기 제한은 세대별이 아닌 개인별로 적용되기 때문이라고 하네요. 이미 주택담보 대출을 받은 남편A씨가 추가로 30년 만기 주택담보 대출을 받을 경우, DTI 계산 때 두 번째 대출은 만기 15년만 반영 된다고 합니다. 하지만 아내 B씨가 추가 대출을 받을 경우 만기 30년이 그대로 적용 됩니다.

여기서 주목해야 할 부분은 세대별이 아닌 개인별로 적용되는 것이 중요한 부분이겠네요.

 

Q 상환 방식에 따라 대출 한도가 달라지나요?

대출 한도만 놓고 보면 원금분할상환 방식이 유리합니다. 신DTI는 거치 기간이 없고, 원금 분할을 할수록 대출을 많이 받을 수 있게 만들어졌기 때문입니다. 일시상환방식의 경우엔 대출 기간을 10년만 인정한다고 합니다. 거치 후 상환 방식이라면 연간 원금 상환액을 계산할 때 거치기간은 제외한다고 하네요. 예를 들어 만기 20년으로 5억원을 빌린다고 할 때, 원금을 균등하게 나눠서 상환할 경우 연간 원금상환액은 2500만원(5억원을 20년으로 나눈 것)이 됩니다. 하지만 2년 거치 · 18년 분할상환방식으로 하면 연간 원금상환액은 2780만원(5억원을 18년으로 나눈 것)으로 늘어나고, 만기 일시상환방식으로 하면 5000만원(5억원을 10년으로 나눈 것)으로 불어 납니다. 연간 원금상환액이 크면 신DTI가 커져 대출 한도는 줄어 든다고 하네요.

 

Q 소득 확인 방법도 바뀌나요?

월급쟁이의 경우 과거엔 최근 1년 사이의 소득만 확인 했습니다. 그러나 신DTI는 최근 2년 치를 확인 합니다. 자영업자는 소득 인정 기준이 엄격해졌습니다. 증명 방식에 따라 카드 매출이면 10%, 연금 납입액이면 5%만큼 소득 인정분을 줄였습니다. 청년(만 40세 미만의 무주택 근로자)이나 신혼부부(혼인신고일로부터 5년 이내)는 오히려 대출 금액이 늘어 날 수 있다고 합니다. 장래 소득을 현재 소득보다 많게 계산해주기 때문이라고 하네요. 단, 각 은행 재량에 때라 미래 소득 인정 폭이 다른 만큼 은행별로 꼼꼼히 비교해봐야 한다고 합니다.

 

지금까지 신DTI에 대해 알아 보았습니다. 오는 4월달에 있는 양도 소득세법 개정과도 연관이 있어 보이네요. 주택담보대출을 알아보는분들에게 도움이 되었으면 좋겠네요^^